
王明宇翻看着某股份制银行的内部资产处置清单恒瑞易配,眉头越皱越紧。作为资深房产投资人,他从未见过如此多的银行优质资产被集中抛售,且价格低至市场价的七五折。
“这个位于杭州钱江新城的写字楼,市场价格应该在每平米3.2万左右,银行直接挂2.4万,却挂了半年没卖掉。”
更让他困惑的是,连北京三环内的住宅也出现在抛售清单上,价格比周边二手房低20%以上,但依然问津者寥寥。
01 抛售潮下的价格迷思建设银行某分行资产保全部负责人透露,今年该行计划处置的不动产资产比去年增加了 45%。“我们现在就像房产中介,每天都在推销我们的银行直供房。”
展开剩余74%在阿里拍卖的银行资产专区,价格低得令人咋舌:
江苏银行挂牌的南京鼓楼区一套125平米住宅,起拍价仅为285万元,而同小区同户型市场价已达380万元;
浙江某农商行出售的温州市区商铺,价格低至周边同类物业的 6.8折;
中国银行某省分行一次性挂牌87处抵押房产,全部以评估价八折起拍。
然而,低价并未带来热销。郑州银行一组数据显示,该行今年以来挂牌的214处住宅房产恒瑞易配,成交率不足30%,且多数成交价仅略高于起拍价。
02 银行急于变现的内外因“我们也不愿意低价甩卖,但监管要求很明确——必须加快不良资产处置。”一位不愿具名的银行高管坦言。
2024年初,金融监管总局下发《关于进一步规范商业银行资产风险分类的通知》,要求商业银行加快处置已认定为不良的资产。
与此同时,各银行面临着资本充足率的考核压力。通过变卖房产回笼资金,是最直接的改善指标方式。
更深层的原因在于房地产市场预期的根本性转变。
某国有大行风险管理部门负责人分析:“以前我们认为抵押房产是优质押品,现在却发现流动性正在枯竭。与其守着可能继续贬值的资产,不如尽快变现。”
03 投资者谨慎的背后面对如此“实惠”的银行直供房,为何精明投资者们仍然犹豫不决?
房产投资人李静算了一笔账:“银行直供的一套成都高新区办公室,价格确实比市场价低25%,但该区域写字楼空置率达 35%,我买下来租给谁?”
更为关键的是,银行直供房大多要求一次性付款,这挡住了大部分需要贷款的购房者。
“不是不想买,是买不起。”经营一家小型科技公司的张磊说,“我看中了一套银行处置的别墅,比市场价便宜300万,但要求10天内付清全款800万,我到哪里筹这么多现金?”
此外,银行直供房中不乏有瑕疵的房产。一位参与过多次银行资产拍卖的律师指出:“部分房产存在长期租赁合约、欠缴大额物业费或被原房主占用等问题,清场成本难以预估。”
04 市场的理性与机遇“当前市场对银行直供房的冷淡,反映了投资者的理性。”上海财经大学金融学院教授王浩表示,“投资者正在从‘捡漏心态’转向‘价值投资心态’。”
他进一步分析,单纯的价格优势已不足以打动投资者,资产本身的盈利能力和流动性成为更重要的考量因素。
然而,对于有实力的投资者而言,当前确是难得的机遇期。
某私募基金房地产投资总监透露,他们近期从某银行打包购买了12处位于深圳的公寓单位,整体折扣达到市场价的65%。“这些房产均有租约,立即就能产生现金流,年化收益率超过6%。”
与普通二手房交易不同,银行直供房的交易流程更为复杂。银行通常不提供按揭贷款支持,且交易周期紧张,对投资者的资金实力提出很高要求。
“现在是现金为王的时代。”北京一家资产管理公司的合伙人如是说,“当你手握充足现金,才能在市场低迷时抓住真正的机会。”
随着年底临近,各银行完成不良资产处置任务的压力增大恒瑞易配,更多折扣房产或将涌入市场。这场银行与投资者的价格博弈,才刚刚开始。
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